Alert March 23, 2020
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COVID-19: German Government Issues Draft Bill Suspending Tenants' Obligation to Pay Rent and Borrowers' Obligation to Repay Loans

COVID-19: Entwurf zur Aussetzung der Zahlungspflichten von Mietern und Darlehensnehmern

As countries around the world implement procedures to inhibit the spread of the COVID-19 coronavirus, many changes are obviously having increasingly adverse effects on the economy. With borders closed and free movement restricted, these adverse effects are especially acute in the hotel, travel and consumer industry and will certainly expand in the production and service industries generally. Economic difficulties may result in a person’s inability to fulfil its obligation to pay rent or to repay its obligation to service its debt. Under German law, this will inevitably lead to insolvency.

The German government has responded to this unprecedented threat to individuals and small entities by issuing a draft bill essentially suspending rental payments and debt service until 30 June 2020. The Federal Government may extend this suspension period until 30 September 2020 (without the consent of the Federal Council) and beyond 30 September 2020 (with the Federal Council's consent).

To mitigate the impact of the COVID-19 pandemic in the areas of civil law, insolvency law and criminal procedures law (Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19 Pandemie im Zivil, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht), the draft bill (the Bill”) brings long awaited clarity to the intense discussion in Germany over the last few weeks (partially limited to consumer credit agreements). Spread of COVID-19 obviously being of general impact to all parts of society and economy, legal discussions have centred around Material Adverse Circumstance or Material Adverse Effects as well as lapse of inherent basis of a contract (Wegfall der Geschäftsgrundlage). These discussions focused on determining whether one party has a right against its counterpart (landlord or tenant with regard to termination of a lease, and creditor or borrower with regard to drawdown of commitments or termination of loans) but with dramatically decreasing cash flows there was no certainty whether management of a company would be able to avoid filing for insolvency in case it is not able to pay rent or debt service on its (upcoming) due date.

The Bill adds article 240 to the Introductory Act to the German Civil Code (see article 5 of the Bill). It, amongst others, introduces a new section 2 (dealing with lease agreements) and a new section 3 (dealing with (for the time being) consumer credit agreements).

The effect of the Bill on lease agreements:

  • A landlord will not be able to terminate occupational lease agreements for residential or commercial real estate for the reason the tenant has not paid its rent in the period from 1 April to 30 June 2020 if and to the extent such non-payment is due to COVID-19. The termination right is excluded until 30 June 2022.

The effect of the Bill on consumer credit agreements with:

  • It applies only to loans entered into prior to 15 March 2020;
  • In principle, subject to the caveats below,
    • Interest and repayment installments becoming due in the period from 1 April to 30 June 2020 are suspended for three months from their due date, in case it is unacceptable for the consumer to pay debt service to the lender due to lost revenues which are caused by the COVID-19 Pandemie. It is the case if either the reasonable living costs of the borrower or the reasonable living costs of persons dependent to the borrower are at risk. The consumer is still entitled to make payments in accordance with the respective credit agreement;
    • the lender's termination right because of (i) a payment default; or (ii) a material adverse effect to the financial status of the consumer or the value of the security has occurred in situations set out above, is suspended until 30 June 2020;
    • lender and borrower are free to find alternative agreements for debt service if they are for the benefit of the consumer;
    • the lender shall discuss with the borrower about possibilities to support the borrower. The lender must document the changes, as agreed or as a result of the Bill;
    • if the lender and borrower are not able to agree to a solution for debt service by the borrower for the period of 30 June 2020 onwards interest or repayment installments are suspended for another three months from their due date;
  • the aforementioned provisions do not apply if it is unacceptable to the lender taking into account the circumstances of the individual case including the COVID-19 pandemic and general circumstances;
  • the Federal Government may declare to apply the aforementioned provisions to very small entities, i.e. entities with (i) less than 10 employees; and (ii) an annual turnover respectively a balance sheet not exceeding EUR 2 million.

This Bill is an interference by the German government with contractual autonomy. It is a strong indication that the German legislator expects that neither lease agreements nor credit agreements are per se affected by COVID-19. This is in line with the decisions of the Federal High Court ruling on effects of extraordinary circumstances to credit agreements. In conjunction with the deferral of the obligation to file for insolvency also contained in the Bill, the Bill will create important headroom for tenants and borrowers to “breathe” during the challenging times of the COVID-19 pandemic. This Bill is a contribution by the German government aiming to keep the German economy going, out of insolvency state, and to protect tenants from losing their properties.;

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Weltweit werden sinnvolle und notwendige Maßnahmen ergriffen, um die Ausbreitung des COVID-19-Virus einzudämmen. Diese Maßnahmen wirken reflexartig auch nachteilig auf die Wirtschaft. Angesichts geschlossener Grenzen und der Einschränkung der Freizügigkeit betreffen die nachteiligen Wirkungen in besonderer Weise Hotels, Reiseunternehmen und die Konsumgüterindustrie. Diese nachteiligen Auswirkungen werden sich sehr wahrscheinlich in weitere Wirtschaftszweige ausbreiten, etwa in die verarbeitende Industrie und in den Dienstleistungssektor. Das wird dazu führen, dass nicht mehr alle Unternehmen ihren Zahlungsverpflichtungen unter Miet- und Darlehensverträgen nachkommen können. Nach deutschem Recht führt dies nach geltender Rechtslage unvermeidlich zur Insolvenz dieser Unternehmen.

Die deutsche Regierung will diese nachteiligen Wirkungen möglichst vermeiden, zumindest aber abmildern und hat deshalb einen Formulierungsvorschlag für ein Gesetz erarbeitet. Nach diesem Gesetz würden Mietzahlungen und Zahlungen von Zinsen und Tilgungen unter Darlehensverträgen unter gewissen Voraussetzungen zunächst bis 30. Juni 2020 ausgesetzt. Die Bundesregierung kann diese Aussetzung bis zum 30. September 2020 verlängern (ohne Zustimmung des Bundesrates) und über den 30. September 2020 hinaus (mit Zustimmung des Bundesrates).

Der Gesetzesentwurf, genannt "Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19 Pandemie im Zivil, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht", (der "Entwurf") bringt die erwartete Klärung der intensiven Diskussionen der letzten Wochen um die Auswirkungen des COVID-19-Virus (zum Teil beschränkt auf Verbraucherdarlehen): Sollten dessen wirtschaftlichen Effekte eine wesentliche nachteilige Auswirkung (sog. "Material Adverse Effect" oder "Material Advers Change") sein oder zum Wegfall der Geschäftsgrundlage führen? Und welche Folgen sollte das haben: Sollte der Mieter oder Vermieter den Mietvertrag kündigen dürfen? Sollte der Darlehensgeber den Kreditvertrag (vor und nach Auszahlung) kündigen dürfen oder sich auf eine Vertragsanpassung einlassen müssen? Wie soll mit dramatisch einbrechenden Cashflows umgegangen werden, die unweigerlich zu einer Insolvenz von Unternehmen führen würden, wenn Mieten und Darlehen nicht mehr bedient werden könnten?

Nach dem Entwurf soll (wieder) ein Art. 240 EGBGB eingefügt werden (s. Artikel 5 des Entwurfs). § 2 des Art. 240 EGBGB (neu) betrifft die Mietvertragsszenarien und § 3 des Art. 240 EGBGB (neu) führt Regelungen für (zunächst) Verbraucherdarlehensverträge ein.

Die Regelungen des Entwurfs zu Mietverträgen im Detail:

  • ein Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Ausschluss des Kündigungsrechtes gilt bis zum 30. Juni 2022.

Die Regelungen des Entwurfs zu Verbraucherdarlehensverträgen im Detail:

  • die Regelungen gelten für alle Darlehensverträge, die vor dem 15. März 2020 geschlossen wurden;
  • vorbehaltlich der unten genannten Ausnahme:
    • Zins- und Tilgungsleistungen, die zwischen dem 1. April 2020 und 30. Juni 2020 fällig werden, werden für die Dauer von drei Monaten gestundet, wenn der Verbraucher aufgrund der durch die Ausbreitung der COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse Einnahmeausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist. Das ist insbesondere der Fall, wenn sein angemessener Lebensunterhalt oder der angemessene Lebensunterhalt seiner Unterhaltsberechtigten gefährdet ist. Der Verbraucher bleibt jedoch berechtigt, die Zahlungen zu leisten;
    • Kündigungsrechte des Darlehensgebers wegen Zahlungsverzugs, wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder der Werthaltigkeit der gestellten Sicherheiten sind unter entsprechenden Voraussetzungen ebenfalls bis zum 30. Juni 2020 ausgeschlossen;
    • Darlehensgeber und Verbraucher können abweichende Vereinbarungen treffen, nicht jedoch zu Lasten des Verbrauchers;
    • der Darlehensgeber soll dem Verbraucher ein Gespräch über die Möglichkeit einer einverständlichen Regelung und über mögliche Unterstützungsmaßnahmen anbieten; kommt es zu einer Einigung, hat der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrages zur Verfügung zu stellen;
    • kommt eine einverständliche Regelung für den Zeitraum nach dem 30. Juni nicht zustande, verlängert sich die Vertragslaufzeit um drei Monate und die Fälligkeiten der vertraglichen Leistungen werden um diese Frist hinausgeschoben;
  • Die vorgenannten Regelungen gelten nicht, wenn dem Darlehensgeber die Stundung oder der Ausschluss der Kündigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles (einschließlich der durch die COVID-19-Pandemie verursachten Veränderungen der allgemeinen Lebensumstände) unzumutbar ist.
  • Die Bundesregierung kann den persönlichen Anwendungsbereich auf Kleinstunternehmen erweitern, sprich auf Unternehmen (i) die weniger als 10 Personen beschäftigen; und (ii) dessen Jahresumsatz bzw. Jahresbilanz 2 Mio. EUR nicht überschreitet.

Wird der Entwurf in der vorliegenden Form Gesetz, wäre dies ein Eingriff in die Vertragsfreiheit. Überdies beweist er: Der deutsche Gesetzgeber geht nicht davon aus, dass Verpflichtungen unter Mietverträgen oder Darlehensverträgen ohne Weiteres von den (wirtschaftlichen) Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ausgesetzt oder angepasst werden (können). Das entspricht vor allem für Darlehensverträge der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Zusammen mit den Modifizierungen des Insolvenzrechts (in Artikel 1 des Entwurfs enthalten) gibt der Entwurf Mietern und Darlehensnehmern Zeit, durchzuatmen. Der Entwurf ist damit eine wesentlicher Beitrag der deutschen Regierung, um die Wirtschaft am Leben zu erhalten, insbesondere Mieter vor dem Verlust ihrer gemieteten Räumlichkeit zu schützen. 

 

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