Alert November 17, 2022 November 17, 2022
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New Costs For Landlords Due To Carbon Dioxide Cost Allocation Act

Neue Kosten für Vermieter durch das Kohlendioxidkosten-aufteilungsgesetz

Summary

The Carbon Dioxide Cost Allocation Act (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz) introduces mandatory sharing of carbon dioxide costs between landlords and tenants. For landlords, this generally means an increase in costs as of January 1, 2023.

Durch das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz wird die Aufteilung der Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mieter verbindlich vorgegeben. Für Vermieter bedeutet dies in der Regel ab dem 1. Januar 2023 eine Steigerung der Kosten.

The Lower House of the German Parliament (Deutscher Bundestag) passed the Act on the Allocation of Carbon Dioxide Costs (Carbon Dioxide Cost Allocation Act - CO2KostAufG on August 24, 2022, printed matter (Bundesdrucksache) 20/3172) on November 10, 2022 (the “Act”). This alert aims to highlight the potential practical consequences of this legislation.

The Act provides a new allocation of the cost of carbon dioxide prices between landlords and tenants. On the landlord side, the Act is intended to incentivize energy-efficient renovations, and on the tenant side, to encourage energy-efficient behavior.

Since the Fuel Emissions Trading Act (BEHG) entered into force on January 1, 2021, utility companies that bring fossil fuels (heating oil, gas, gasoline, or diesel) into the German market must pay a carbon dioxide price (Kohlendioxidpreis). This carbon dioxide price will increase continuously through annual determinations until 2025. The carbon dioxide price is passed onto the customer by utility companies as part of the cost of heating oil, natural gas, etc. This has led to higher costs for heating and hot water supply to buildings. Previously, landlords were able to pass on the full amount of carbon dioxide costs to tenants as part of the annual service charge settlement (Nebenkostenabrechnung), provided the apportionment was contractually agreed upon (e.g., apportionment of heating costs). Such an apportionment will no longer be possible in the future under the Act. Instead, the Act provides for mandatory cost allocation between the landlord and the tenant as of January 1, 2023. The anticipated cost apportionment differs according to whether the rented premises are residential or non-residential (e.g., commercial).

The following is intended to provide an overview of the main aspects of the current and new legal situation with regard to the apportionment of the carbon dioxide price costs:

Current legal situation

The allocation of the carbon dioxide price for commercial and residential rental space is currently determined by the relevant parties (landlord and tenant) and is therefore discretionary. Generally, heating costs are typically apportioned to the tenant. The carbon dioxide costs can be allocated as part of the heating costs and therefore, in practice, the tenant currently bears the full amount of the carbon dioxide price costs.

New legal situation (as of January 1, 2023)

Under the Act, the allocation of carbon dioxide costs is no longer discretionary or negotiable. Instead, the Act provides mandatory provisions for cost apportionment.

The German Federal Government plans to introduce an electronic application for calculating and apportioning carbon dioxide price costs between landlords and tenants.

What cost allocation is planned for residential buildings?

For residential leases, a 10-stage model for sharing carbon dioxide price costs between landlord and tenant will be established. Under the 10-stage model, carbon dioxide costs are allocated according to the building's carbon dioxide emissions per square meter of living space, and thus on the basis of the building's energy quality. According to this model, the higher the CO2 emissions of a building, the more the landlord pays; the better the energy efficiency, the more the tenant pays. Depending on the classification, the tenant may be required to pay 100% (stage 1: energy standard EH55 of the building) of the costs, or the landlord 95% of the costs (stage 10).

What cost allocation is planned for non-residential buildings (e.g. commercial leases)?

For commercial leases, a 50/50 split of the carbon dioxide price costs between landlord and tenant is planned. There are additional plans to replace the 50/50 model with a tiered model (Stufenmodell) for non-residential buildings by 2025. The necessary data for the tiered model shall be compiled by the end of 2024.

What cost allocation is planned for mixed-use properties?

The Act currently differentiates between residential and non-residential buildings only. According to the the Act’s explanatory memorandum, the predominant purpose of a building is decisive for its classification as a residential or non-residential building pursuant to § 3 Abs. 1 Nr. 33 of the German Energy Act for Buildings (GEG). According to the explanatory memorandum, if a building is rented in equal parts for residential and other purposes, the 10-stage model is applied to the residential part and the 50/50 model to the commercial part pursuant to § 106 GEG.

Exceptions to the allocation of costs

The landlord may be entitled to reduce their contribution according to the 10-stage model or the 50/50 model under certain circumstances. A reduction of the landlord's share is possible, for example, if the landlord demonstrates that a significant energy improvement of the building or the heat and hot water supply is prevented by public law requirements (e.g., monuments protection (Denkmalschutz)). In these cases, the landlord's share is reduced by half.

If the landlord has no ability to achieve a better building classification (i.e., neither a significant improvement of the building facade nor of the heating technology), the landlord's share of the carbon dioxide price costs can be completely waived.

What does that mean for direct suppliers (Direktversorger)?

In order not to disadvantage tenants who contract directly with the suppliers, the utility company is obliged to inform (Informationspflicht) the tenant of the costs, and the landlord is obliged to reimburse these costs (Erstattungspflicht). The reimbursement amount depends on whether the tenant is contracted under the 10-stage model (residential) or the 50/50 model (commercial).

What does this mean for existing leases (Bestandsmietverträge)?

Lease agreements concluded before January 1, 2023 will remain in place, but the Act will retroactively apply the new carbon dioxide price costs to these leases. Carbon dioxide costs resulting from the consumption of fuel (Brennstoff) billed prior to January 1, 2023 will not be taken into account.

What should be considered when concluding future lease agreements?

Agreements under which the tenant is paying for more of the carbon dioxide price costs than required by law are invalid. This invalidity may result in the allocation of the heating costs (which carbon dioxide costs are a part of) being considered invalid as a whole. Accordingly, there is a risk that the landlord will then have to bear these heating costs in full.

If the landlord does not disclose the share of the carbon dioxide price costs to their tenant or does not provide to them information required by the Act (classification of the building and basis of calculation), the tenant may reduce its share of the heating costs by 3 percent.

If you have any questions concerning the Carbon Dioxide Cost Allocation Act, please do not hesitate to contact the authors of this alert.

Der Bundestag hat am 10. November 2022 das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG vom 24.08.2022, Drucksache 20/3172) beschlossen. Dieser Alert soll die möglichen praktischen Konsequenzen dieser Rechtsvorschriften aufzeigen.

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz sieht eine neue Aufteilung der Kosten des Kohlendioxidpreises zwischen Vermieter und Mieter vor. Auf Vermieterseite soll das Gesetz einen Anreiz zu energetischen Sanierungen und auf Seite der Mieter zu einem energieeffizientem Verhalten führen.

Seit dem Inkrafttreten des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) am 1. Januar 2021 müssen Unternehmen, die fossile Brennstoffe (Heizöl, Erdgas, Benzin oder Diesel) in den Verkehr bringen, einen Kohlendioxidpreis bezahlen. Dieser Kohlendioxidpreis wird durch jährliche Festlegungen bis 2025 kontinuierlich steigen. Der Kohlendioxidpreis wird von den Brennstofflieferanten im Rahmen der Kosten für Heizöl, Erdgas etc. an den Abnehmer weitergegeben. Der Kohlendioxidpreis hat somit zu höheren Kosten für die Beheizung und die Warmwasserversorgung der Gebäude geführt. Bisher konnten die Vermieter die Kohlendioxidkosten auf die Mieter im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung in voller Höhe umlegen, sofern die Umlage vertraglich (z.B. Umlage von Heizkosten) vereinbart wurde. Eine solche Umlage ist nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz zukünftig nicht mehr möglich. Vielmehr ist nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz ab dem 1. Januar 2023 eine zwingende Kostenaufteilung zwischen dem Vermieter und dem Mieter vorgesehen. Die vorgesehene Aufteilung der Kosten unterscheidet sich danach, ob es sich bei den Mieträumen um Wohnraum oder Nichtwohnraum (z.B. Gewerbe) handelt. 

Die folgende Übersicht soll einen Überblick über die wesentlichen Aspekte der derzeitigen und der neuen Rechtslage bzgl. der Aufteilung der Kohlendioxidkosten verschaffen:

Derzeitige Rechtslage

Die Aufteilung des Kohlendioxidpreises für Gewerbe- und Wohnraummietflächen obliegt derzeit den Parteien, ist demnach dispositiv. In der Regel wird vereinbart, dass die Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden. Die Kohlendioxidkosten können als Teil der Heizkosten umgelegt werden. Demnach trägt in der Praxis derzeit überwiegend der Mieter die Kohlendioxidkosten in voller Höhe.

Neue Rechtslage (ab 01.01.2023)

Nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz ist die Aufteilung der Kohlendioxidkosten zukünftig nicht mehr dispositiv. Das Gesetz sieht vielmehr zwingende Regelungen zur Aufteilung der Kosten vor.

Es ist vorgesehen, dass die Bundesregierung eine elektronische Anwendung zur Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten für Vermieter und Mieter bereitstellen wird.

Welche Aufteilung der Kosten ist für Wohnraum vorgesehen?

Für Wohnraummietverhältnisse wird ein 10-Stufenmodell zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mieter eingeführt. Das Stufenmodell sieht vor, dass die Kohlendioxidkosten entsprechend dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und somit anhand der energetischen Qualität des Gebäudes verteilt werden. Danach gilt grundsätzlich, je höher der CO2-Ausstoß eines Gebäudes, desto mehr zahlt der Vermieter, je besser die Energieeffizienz desto mehr der Mieter. Je nach Einstufung kann es dazu kommen, dass der Mieter 100 % (Stufe 1: Energiestandard EH55 des Gebäudes) oder der Vermieter 95 % der Kosten zu tragen hat (Stufe 10).

Welche Aufteilung der Kosten ist für Nichtwohngebäude (z.B. Gewerbemietverhältnisse) vorgesehen?

Für Gewerbemietverhältnisse ist zunächst eine hälftige (50/50) Teilung der Kohlendioxidkosten zwischen Vermieter und Mieter vorgesehen. Es ist vorgesehen hier ebenfalls ein Stufenmodell (bis 2025) einzuführen. Die erforderliche Datenlage hierzu soll bis Ende 2024 erarbeitet werden.

Welche Aufteilung der Kosten ist für gemischt genutzte Mietverhältnisse vorgesehen?

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz unterscheidet nur zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden. Nach der Gesetzesbegründung ist für die Einordnung eines Gebäudes als Wohngebäude oder Nichtwohngebäude die überwiegende Zweckbestimmung des Gebäudes maßgeblich gem. § 3 Abs. 1 Nr. 33 GEG. Wird ein Gebäude zu gleichen Teilen zum Wohnen und zu sonstigen Zwecken vermietet, kommt nach der Gesetzesbegründung für den Wohnraum das Stufenmodell und für den Gewerbeteil das 50/50 Modell zur Anwendung gem. § 106 GEG.

Ausnahmen von der Verteilung der Kosten

Unter bestimmten, vom Vermieter nachzuweisenden Umständen, kann der Vermieter zur Herabsetzung seines Beitrages nach dem Stufenmodell oder des 50/50 Modells berechtigt sein. Eine Herabsetzung des Vermieteranteils ist z.B. möglich, wenn der Vermieter nachweist, dass einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder der Wärme- und Warmwasserversorgung öffentlich-rechtliche Vorgaben (z.B. Denkmalschutz) entgegenstehen. In diesen Fällen wird der Anteil des Vermieters um die Hälfte gekürzt.

Verbleibt dem Vermieter keine Möglichkeit um eine günstigere Einstufung des Gebäudes zu erreichen, weder eine wesentliche Verbesserung der Gebäudehülle noch der Heiztechnologie, so entfällt der Kostenanteil des Vermieters vollständig.

Was bedeutet dies für Direktversorger?

Um Mieter, die direkt mit den Versorgern Verträge abschließen, nicht zu benachteiligen, wurde insb. eine Informationspflicht des Brennstofflieferanten gegenüber dem Mieter sowie eine Verpflichtung des Vermieters zur Erstattung der Kosten vorgesehen. Die Höhe der zu erstattenden Kosten hängt dabei von dem jeweils anzuwendenden Modell ab, dem Stufenmodell (Wohnraum) oder der 50/50-Regelung (Gewerbe).

Was bedeutet das für Bestandsmietverhältnisse?

Mietverträge die vor dem 01.01.2023 abgeschlossen wurden bleiben wirksam, werden allerdings dahingehend ausgelegt, dass nur die Kohlendioxidkosten auf den Mieter umgelegt werden, die nach dem Gesetz auf den Mieter umlegbar sind. Kohlendioxidkosten, die aufgrund des Verbrauchs von Brennstoffmengen anfallen, die vor dem 01.01.2023 in Rechnung gestellt worden sind, bleiben unberücksichtigt.

Was ist bei dem Abschluss zukünftiger Mietverträge zu beachten?

Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr Kohlendioxidkosten als nach dem Gesetz vorgesehen übernehmen soll, sind unwirksam. Die Unwirksamkeit der Umlage der Kohlendioxidkosten (als Teil der Heizkosten) kann dazu führen, dass die Umlage der Heizosten insgesamt unwirksam ist. Es besteht demnach die Gefahr, dass der Vermieter dann die Heizkosten vollständig zu tragen hat.

Sofern der Vermieter den Anteil an den Kohlendioxidkosten des jeweiligen Mieters nicht ausweist oder erforderliche Informationen (Einstufung des Gebäudes und Berechnungsgrundlage) nicht erteilt, so kann der Mieter seinen Anteil der Heizkosten um 3 Prozent kürzen.

Wenn Sie Fragen zum Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz haben, wenden Sie sich gerne an die Autoren dieses Alerts.


Quellen:
Gesetzentwurf Bundesdrucksache 20/3172 (https://dserver.bundestag.de/btd/20/031/2003172.pdf), Beschlussempfehlung und Bericht Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen Bundesdrucksache 20/4383 (https://dserver.bundestag.de/btd/20/043/2004383.pdf).